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Aktuelles

28. Juni 2017

Betriebsurlaub

Wir sind von Montag dem 24. Juli bis Sonntag den 6. August 2017 in Betriebsurlaub. Selbstverständlich erreichen Sie uns auch während des Betriebsurlaubes in dringenden Notfällen unter unserer 24-Stunden-Notrufnummer 0664/191 33 92. Ab Montag dem 7. August 2017 stehen wir Ihnen gerne wieder in gewohnter Manier zur Verfügung.

1. April 2014

Notruftelefon

Sie können uns in Notfällen 24 Stunden auf unserem Notruftelefon unter der Nummer 0664/191 33 92 erreichen.


Nebenkosten

Nebenkosten

 
 

Nebenkostenübersicht Kauf Top

Nebenkosten bei KaufverträgenTop

  1. Grunderwerbsteuer
    vom Wert der Gegenleistung ... 3,5 %
    (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
  2. Grundbuchseintragungsgebühr
    (Eigentumsrecht) ... 1 %
  3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tariford- nung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barausla- gen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
  4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grund- verkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
  5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen – Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
  6. Allfällige Anliegerleistungen
    laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.)4
  7. Vermittlungsprovision
    (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)

A) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von

  • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
  • Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
  • Unternehmen aller Art
  • Abgeltungen für Superädifkate auf einem Grundstück

bei einem Wert

  • bis EUR 36.336,42 ... je 4 %
  • von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 .... EUR 1.453,46
  • ab EUR 48.448,51 ... je 3 %
  • von beiden Auftraggebern
    (Verkäufer und Käufer) ... jeweils zzgl. 20 % USt.

B) bei Optionen

  • 50 % der Provision gem. Punkt 7. A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.

Nebenkosten bei HypothekardarlehenTop

  1. Grundbuchseintragungsgebühr ... 1,2 %
  2. Allgemeine Rangordnung
    für die Verpfändung ... 0,6 %
  3. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
  4. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif5
  5. Kosten der allfälligen Schätzung
    laut Sachverständigentarif
  6. Vermittlungsprovision: Darf den Betrag von 2 % der Dar- lehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehens- summe nicht übersteigen.

EnergieausweisTop

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt vor, dass bei Verkauf oder In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder ei- nes Nutzungsobjektes der Verkäufer oder Bestandgeber dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) bis spätes- tens zur Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeit- punkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, aus- zuhändigen hat.

Der Verkäufer oder Bestandgeber hat die Wahl, entweder ei- nen Energieausweis über die Gesamtenergieeffzienz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffzienz eines ver- gleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffzienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen.

Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen und soll eine vergleichbare Informa- tion über den energetischen »Normverbrauch« eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefnierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung er- hebliche Abweichungen auftreten können.

Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. § 5 EAVG zu- mindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechen-6 de Gesamtenergieeffzienz als vereinbart. Keine Vorlagepficht eines Energieausweises besteht für jene Gebäude oder Nut- zungsobjekte, für die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Länder kein Energieausweis erstellt werden muss.

Grundlagen der MaklerprovisionTop

§ 6 Abs. 1, 3 und 4; § 7 Abs. 1;

§§ 10 und 15 Maklergesetz

§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach sei- nem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Ver- tragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich ei- nem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei ei- nem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhält- nis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchti- gen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Pro- vision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Na- heverhältnis hinweist.

§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechts- wirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat kei- nen Anspruch auf einen Vorschuss.

§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.7

Besondere Provisionsvereinbarungen

§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühe- waltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Ver- mittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auf- traggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderli- chen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
  2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
  3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit be- kannt gegeben hat, oder
  4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vor- kaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungs- auftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

  1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertrags- widrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
  2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungs- auftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines ande- ren vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande ge- kommen ist, oder
  3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungs- auftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines an- deren vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.

(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungs- betrag im Sinn des § 1336 ABGB.

Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerver- trägen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

KonsumentenschutzbestimmungenTop

§ 30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftli- che Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Mak- ler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovisi- on ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsge- brauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Än- derung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Über- sicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pfichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftrag- gebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.

(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mit- zuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstän- de, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftgebrauchs kön- nen Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilien- makler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Ge- schäfts tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

Steuerliche Auswirkungen bei VeräußerungTop

1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn

steuerpfichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuer- recht.

  1. Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können – abhängig von Buchwert und Veräu- ßerungserlös – steuerpfichtige Veräußerungsgewinne ent- stehen.
  2. Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Lie- genschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jah- ren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommens- besteuerung.
    Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten, zuzüglich Instand- setzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier Subventionen i. S. d. § 28 Abs. 6 EStG 1988 ge- genüberzustellen.

Ab 1. Jänner 2007 sind darüber hinaus nachstehende Absetz- beträge, insoweit diese steuerlich als Werbungskosten gel- tend gemacht worden sind, dem Zwischenergebnis hinzuzu- rechnen:

  • Abschreibungsbeträge (AfA) von Anschaffungs- (auch »fk- tive«) und Herstellungskosten, einschließlich jener AfA, welche bei Berechnung der besonderen Einkünfte (siehe unten) abgezogen worden sind
  • Teilabsetzbeträge für Herstellungsaufwendungen (1/10, 1/15)
  • Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen (1/10)
  • Instandsetzungsaufwendungen, soweit sofort in voller Höhe abgesetzt

Im Falle einer verpfichtenden Nachversteuerung (besonde- re Einkünfte) der begünstigt abgesetzten Teilabsetzbeträge für Herstellungsaufwendungen (1/10, 1/15), kann der Nach-10 versteuerungsbetrag in Abzug gebracht werden. Im Ergebnis dürfen ab 2007 nur jene AfA-Beträge oder aber auch Teilab- setzbeträge als Werbungskosten bei der Spekulationsgewinn- berechnung abgezogen werden, welche nach der Veräuße- rung steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden dürfen.

Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z. B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende Ein- kommensteuer auf den Spekulationsgewinn wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungs- steuer ermäßigt.

2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn

  1. Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Ei- gentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
  2. Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsge- winnes nicht der Besteuerung.
  3. Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden ver- mindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10 %.

3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder ge- gen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »be- sondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen 11 in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, min- destens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über An- trag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Ver- anlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.

4. Verlust der Zehntel- bzw Fünfzehntelabsetzung

Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungs- aufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünf- zehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemach- ten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer

Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Her- stellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z. B. Zinshaus) kann die Vorsteuerbe- richtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatz- steuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf die- sen Umstand Bezug genommen werden.

6. Verkauf von Waldgrundstücken

Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufge- deckt und sind zu versteuern.

RücktrittsrechteTop

1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung

  • am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
  • seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (ins- bes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nut- zungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
  • an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohn- hauses geeignet ist, und dies
  • zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Ver- brauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll,

kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt er- klären.
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktritts- belehrung erhalten hat, d. h. entweder am Tag nach Abga- be der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu die- sem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jeden- falls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzah- lung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist un- wirksam.

2. Rücktrittsrecht bei »Haustürgeschäften« nach § 3 KSchG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung

  • weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
  • noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Ver- trages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.

Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine »Urkunde« ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifzierung des Vertrages notwen- digen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.
Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktritts- recht steht dem Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.

Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z. B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Ver- braucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.

3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)

Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn

  • ohne seine Veranlassung,
  • maßgebliche Umstände,
  • die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
  • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

Maßgebliche Umstände sind

  • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
  • steuerrechtliche Vorteile,
  • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rück- trittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:

  • Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.14
  • Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktritts- rechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
  • Angemessene Vertragsanpassung.

4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG

Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestim- mungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichten- den bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnun- gen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als 150,– Euro pro Quadratmeter Nutzfäche zu leis- ten sind.

Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurück- treten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:

  1. den vorgesehenen Vertragsinhalt;
  2. wenn die Sicherungspficht nach § 7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkon- tomodell) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut;
  3. wenn die Sicherungspficht nach § 7 Abs. 6 Z 3 (Bonitäts- modell im geförderten Mietwohnbau) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach § 7 Abs. 6 Z 3 lit. c;
  4. wenn die Sicherungspficht schuldrechtlich (§ 8) ohne Be- stellung eines Treuhänders (Garantie, Versicherung) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszu- stellenden Sicherheit;
  5. wenn die Sicherungspficht des Bauträgers durch grundbü- cherliche Sicherstellung (§§ 9 und 10) erfüllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4.

Sofern der Erwerber nicht spätestens eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklärung die oben in Pkt. 1–5 genannten In- formationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, steht ihm ein Rücktrittsrecht zu. Der Rücktritt kann vor Zustandekommen des Vertrages unbefristet erklärt werden; danach ist der Rücktritt binnen 14 Tagen zu erklä-15 ren. Die Rücktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen, jedoch nicht vor Zustandekommen des Vertrages. Un- abhängig vom Erhalt dieser Informationen erlischt das Rück- trittsrecht aber jedenfalls spätestens 6 Wochen nach Zustan- dekommen des Vertrages.

Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklä- rung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheb- lichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unter- bleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzei- tig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rück- trittsrecht erhält.
Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens 6 Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohn- bauförderung.

Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.

Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktritts- erklärung bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung ge- schlossenen Maklervertrag.
Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.

Nebenkostenübersicht Miete Top

Nebenkosten MietverträgeTop

  1. Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG):

    1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), höchstens das 18fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes.

    Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.

  2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
  3. Vermittlungsprovision

    Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus:

    • Haupt- oder Untermietzins,
    • anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
    • Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
    • allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegen- stände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.

Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebenso wenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).

Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5% kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.

Vermittlung von Mietverträgen (Haupt- und Untermiete) über Wohnungen und Einfamilienhäuser Höchstprovision (zzgl. 20% USt)
Vermieter Mieter
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre 3 BMM 2 BMM
Befristung bis zu 3 Jahren 3 BMM 1 BMM
Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM
Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter (nicht anzuwenden, wenn an der vermittelten Wohnung Wohnungseigentum besteht und Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer ist.) Höchstprovision (zzgl. 20% USt)
Vermieter Mieter
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre 2 BMM 1 BMM
Befristung auf mind. 2 jedoch nicht mehr als 3 Jahre 2 BMM ½ BMM
Befristung kürzer als 2 Jahre 1 BMM ½ BMM
Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM
Vermittlung von Geschäftsräumen aller Art (Haupt- und Untermieten) Höchstprovision (zzgl. 20% USt)
Vermieter Mieter
Unbefristet oder Befristung länger als 3 Jahre 3 BMM 3 BMM
Befristung auf mind. 2 jedoch nicht mehr als 3 Jahre 3 BMM 2 BMM
Befristung kürzer als 2 Jahre 3 3 BMM 1 BMM
Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis   Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer
Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 BMM) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden (§ 12 IMVO).

Nebenkosten PachtverträgeTop

  1. Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes) 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.
  2. Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters
  3. Vermittlungsprovision
    1. Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft

      Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschafts- teilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festgelegt ist.

      Bei unbestimmter Pachtdauer..................5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses

      Bei bestimmter Pachtdauer

      bis zu 6 Jahren...................5% bis zu 12 Jahren................4%
      bis zu 24 Jahren.................3% über 24 Jahre....................2%

      jeweils plus 20% USt.

      Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3% des Gegenwertes plus 20% USt vereinbart werden.
    2. Unternehmenspacht

      Bei unbestimmter Pachtdauer....................3-facher monatlicher Pachtzins

      Bei bestimmter Pachtdauer

      bis zu 5 Jahren...................5%
      bis zu 10 Jahren.................4%
      über 10 Jahre....................3%

      jeweils plus 20% USt.

      Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages vereinbart werden.

Nebenkosten bei der Vermittlung von Baurechten Top

Bei der Vermittlung von Baurechten beträgt die Höchstprovision jeweils bei einer Dauer des Baurechts von

10 bis 30 Jahren 3%
über 30 Jahre 2% (max. für 45 Jahre)

Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2% eine Pauschalprovision in Höhe von jeweils 3% zzgl. USt berechnet vom Bauzins für 30 Jahre vereinbart werden (Wertgrenzenregelung § 12 Abs 4 IMVO). Da die Obergrenze mit 2% des auf 45 Jahre entfallenden Bauzinses limitiert ist, stellt dieser Betrag unabhängig von einer länger vereinbarten Vertragsdauer gleichzeitig die Höchstprovision dar.

Energieausweis Top

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt vor, dass bei Verkauf oder In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes der Verkäufer oder Bestandgeber dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat.

Der Verkäufer oder Bestandgeber hat die Wahl, entweder einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen.

Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen "Normverbrauch" eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können.

Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. § 5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Davon abweichende Vertragsbestimmungen (zB Verzicht auf Energieausweis, Einschränkung der Gewährleistung) können nicht rechtswirksam vereinbart werden.

Keine Vorlagepflicht eines Energieausweises besteht für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Länder kein Energieausweis erstellt werden muss.

Grundlagen der Maklerprovision Top

§ 6 Abs 1, 3 und 4; § 7 Abs 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz

§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertrags-gemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss. § 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen

§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
  2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleich- wertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
  3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
  4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

  1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
  2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertrags- widrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder
  3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.

(3) Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.

Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

Konsumentenschutzbestimmungen Top

Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.§ 30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG.

(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

Rücktrittsrechte Top

  1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG

    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertrags- erklärung

    • am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
    • seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
    • an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
    • zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll;

    kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.

    Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

    Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.

  2. Rücktrittsrecht bei „Haustürgeschäften“ nach § 3 KSchG

    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertrags- erklärung

    • weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
    • noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine „Urkunde“ ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.

    Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.

    Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.

  3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)

    Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn

    • ohne seine Veranlassung
    • maßgebliche Umstände,
    • die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
    • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

    Maßgebliche Umstände sind

    • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
    • steuerrechtliche Vorteile,
    • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

    Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

    Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:

    • Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
    • Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
    • Angemessene Vertragsanpassung.
  4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG

    Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als € 150,00 pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.

    Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:

    1. den vorgesehenen Vertragsinhalt;
    2. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkontomodell) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut;
    3. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 (Bonitätsmodell im geförderten Mietwohnbau) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach § 7 Abs. 6 Z 3 lit. c;
    4. wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich (§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders (Garantie, Versicherung) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
    5. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung (§§ 9 und 10) erfüllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4.

    Sofern der Erwerber nicht spätestens eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklärung die oben in Pkt. 1-5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, steht ihm ein Rücktrittsrecht zu. Der Rücktritt kann vor Zustandekommen des Vertrages unbefristet erklärt werden; danach ist der Rücktritt binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen, jedoch nicht vor Zustandekommen des Vertrages. Unabhängig vom Erhalt dieser Informationen erlischt das Rücktrittsrecht aber jedenfalls spätestens 6 Wochen nach Zustandekommen des Vertrages.

    Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens 6 Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.

    Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegen- über schriftlich erklären.

Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes gilt auch für einen im Zuge der Vertrags-erklärung geschlossenen Maklervertrag.
Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstücks, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.



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